泰国曼谷房产市场投资价值分析
曼谷是
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泰国首都和最大城市
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中南半岛最大城市
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东南亚第二大城市
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泰国政治、经济中心
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全球最受欢迎旅游城市
曼谷的经济占泰国总量的44%,曼谷港承担着泰国90%的外贸。曼谷旅游业十分发达,一年接待超过2000万的旅客。曼谷拥有几十所大学,包括泰国最好的大学——朱拉隆功大学。曼谷是国际活动中心之一,每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。城内设有联合国亚太经社总部、世界银行、世界卫生组织、国际劳工组织以及20多个国际机构的区域办事处。
交通
曼谷有直飞国际国内各大城市的航班,交通及其便利。曼谷也是泰国铁路网的中心。
人口
根据2010年人口普查,大曼谷总人口1197.1万人,其中城市注册人口达到980万,人口密度为5801人/km²。
图:上海市人口密度为3810人/km²。
曼谷是国际化大都市。长期居留的外国人中,分别有数万日本人、欧洲人、美洲人。
感兴趣的可以查看文章:泰国那么多外国人,都是过来玩的么
经济
泰国有536家上市公司,在泰国证券交易所上市。曼谷已经成为东南亚的重要经济支柱。
房产市场
世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷,这些公司的外籍高管也是曼谷高端房产市场的租客主要来源。
曼谷自身人口过千万,同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层,居住需求很大,而新建楼盘供应量有限,所以房产价格较高。
新建中档公寓平均价格在30000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓80万人民币左右,月租金大约4000元人民币,租金回报率大约6%。
当然不同地段的房价相差较大,市中心黄金地段的房价最高可以超过6万人民币每平方米。
图:曼谷公寓平均售价2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand
曼谷土地稀缺,加上土地私有,开发和重建都很困难,市场房源越来越少,人口不断增长,房产价格也逐年增长。
目前曼谷公寓市场仍属于健康发展,曼谷大规模的基础建设正在进行中,例如同时开工建设的多条地铁线路,轨道交通建设一直到2030年才基本完成。
图:曼谷轨道交通现状图
图:曼谷轨道交通规划图
本文节选自恒服海外原创文章:泰国房产市场投资分析https://www.hfurther.com/informationdetail/230
了解过家具销售管理软件的人,可能都知道颜色管理的问题(当然那些通用进销存除外),这个问题是家具货品的特点引起的,同一款柜子,款式一样但颜色不同,更要命的是可选颜色还特别多,沙发的皮色就更多了,理论上所有的皮、布可以做所有的沙发。这样问题就来了,当建立商品档案时该怎么建呢?各种家具销售管理软件中都是怎么处理的呢?
1、一物一码
就是一种颜色一个编码,同一款家具有十种颜色,那就建十个商品编码。持这种观点的人一般是IT人士、之前运行过ERP的管理人员,他们深知商品编码的含义,理解商品编码在软件中的运行方式,一旦出现一码多物或者一物多码,都会给软件运行带来严重的灾难。所以即便是操作麻烦,他们也会一丝不苟的去建(一定要向他们致敬)。
软件不认识具体的商品,也不会去辨认商品的颜色,商品编码就是软件识别商品的身份证号码,只要码相同,软件就会认为它们是同样的无差别商品,可以相互代替。查库存、出货、采购都是以商品编码作为基础的。所以,为了区分不同颜色的商品,避免查仓错、采购错、出货错,一定要一物一码才行。
这种观点对不对?当然对,毫无疑问。可是有人就说了:若有1000种商品,同时有100种可选的颜色的话,那就得建10万个商品编号;若有2000种商品呢?再多呢?而这种数量级是极有可能发生的。先不说建商品档案时的工作量有多么巨大,就算是花大力气全部建好了,一个庞大的商品档案也会给软件运行带来极大的负担,严重拖慢软件运行的速度。为了避免这种情况,有人提出了另一种方法:
2、商品编码+颜色码
就是一种商品同时用两个码来表示,指明了商品编码还不够,还要再指定颜色码才可以对应到具体的商品上去。开单时先选择商品编码(也叫主码),软件随后弹出颜色码(也叫辅码),两者相结合后就可以没有歧义地指明一种商品了。查仓、采购等等操都一样处理。
这种方法的优点是避免建立大量商品档案记录:若有1000种商品,同时有100种可选的颜色的话,商品档案中只建立1000条记录,然后再建100种颜色码就可以了,建的时候简单,用的时候也方便,符合我们人的操作习惯,也容易理解。但是它不太符合电脑的逻辑,电脑喜欢一是一、二是二的东西,这样的设计迎合的人,但为难了电脑。最终造成的问题就是软件后台代码设计复杂,数据处理困难,相信开发这种模式的软件的程序员深有体会,随着用户对业务逻辑的要求越来越高,软件的数据处理工作越来越难。这一点可以从软件厂商的宣传上得到佐证:之前曾大量宣传双码处理的优越性,而近两年已低调处理,不怎么说这个了。
那么,有没有一种结合两者优点的方式呢?既让软件处理数据时简单容易,同时不要建那么多的商品档案呢?答案是肯定的:
3、按需建档法
它结合前两种方法的优点,兼顾了数据处理的方便和人员操作的方便。用这种方法的软件很少,也只有专业来家具软件才会去研究这些,比如“易管E8家具软件”就使用了按需建档法。因为经过认真调查和分析,若有1000种商品,同时有100种可选的颜色的话,并不是每种商品都需要建100种颜色,实际上绝大多数情况,每种商品卖的好的颜色只有有限的几种,建商品档案时只建这几种就可以了,其它颜色的等用到时再由软件自动创建。
商品档案用3个编码来表示:一是索引号,这个是由软件用的,一物一码,绝不重复。实际上,软件识别商品时就只用这一个码,就是这个索引号。二是商品编码,三是颜色码。细心的读者可能发现了,这实际上是把前两种方法用到的码全部列出来了,对的,就是这样:索引号给电脑用,用于实现一物一码,简化后台的数据处理;后两种码给人用,便于理解,同时减少初期建档的记录数量,也为后来自动创建商品档案做准备。
当开单时,也是先选一个商品编号,若程序检测到该商品有多有颜色可选时,就会出现一个颜色列表,默认会选中最常用的那个颜色,若本次定货要的不是这个颜色,操作员可以在颜色列表中另选一个(这个操作与第2种方法(商品编码+颜色码)的操作一模一样)。保存单据时,软件若发现这种颜色还没有建立商品档案,它就会自动生成一个“索引号”,同时创建一条新的商品档案。整个过程操作员是感觉不到的,他很自然地开单并保存就可以了。这样一来,电脑用索引号,操作人员用商品编码+颜色码,吸取了两者的优点,兼顾了数据处理的方便和人员操作的方便。
每个行业的知识都是博大精深的,家具销售行业就是如此,每天都在学习,还是觉得自己知道的太少。唯有对每个问题都认真研究,找出最合理的解决方法,我们才能不断进步。希望我的这篇分享能够引起我们共同的思想,不断碰撞出思想的火花!
(感谢大家的阅读,更多内容请搜索“易管E8家具软件”)
大宝漆一直致力于环保涂料的研发,绿色涂装的推广。为了解决木器涂料在家具行业生产面临的施工问题,助推家具企业安全、环保涂装的转型升级。10月25日,大宝培训团队再次起航,走进天津美克国际家居用品股份有限公司(以下简称“美克家居”),为其带来了多场环保涂装、高效生产的技术交流盛宴。
美克家居张总经理在百忙中接待了大宝培训团队,就美克家居当前的涂装生产需求和期望做了说明。他强调,绿色发展已是大势所趋,美克家居在原材料的选择、产品生产等重要环节中,要将“环保、安全”落实到每一个细节,美克家居需要环保的大宝漆产品,也需要大宝专业培训团队的助力。他安排培训团队到家具厂实地考察,找出生产中存在的问题。
首场环保水性涂料技术交流会安排在美克家居五厂,在领导的致辞中,培训拉开了序幕。上海大宝工程部水性专案组郭祥元老师为在座人员授课,他向美克家居员工重点介绍了大宝水性漆整体涂装解决方案,让在座人员了解大宝水性漆的特点、性能、优缺点、干燥方法、工艺流程、常见水性漆涂装漆病解决及预防措施等。在过程中,他通过展示水性漆涂装流程,提醒美克家居同仁每道工序的施工要点与注意事项。经过此次专业培训,美克家居五厂员工纷纷表示受益匪浅,确信自己在水性涂料涂装会做的更好!
第二场环保PE涂料及涂装安全应用技术交流会于26日在美克家居三厂展开,由培训学院任昆老师与在座人员分享大宝PE涂料的知识要点。他介绍了大宝PE涂料的性能特点及漆病预防及解决。随后。他强调了安全生产的重要性。为了提升学习气氛,会议现场增加了互动提问环节。不少员工就遇到的PE施工操作的安全问题进行提问,任老师给予一一解答并给出好的预防建议。技术交流近结束时,他再次强调了PE漆涂装操作的安全生产管理,提醒一线生产员工应该要具备安全、规范的生产意识。
27日,以天冿美克家居各厂技术骨干人员为主的环保水性涂料及涂装应用技术讨论会在美克家居三厂展开。经过近三小时的讨论,双方达成共识,认为大宝漆的环保产品、绿色涂装工艺、专业的工程服务可满足家具企业的生产需求,从实际解决车间生产问题。相信在以后的深入合作中,美克家居将会走的更远更稳。