五金经销商谈开店选址技巧

　　开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确，自己开店当老板，假如经营状况比较理想，不仅可使你的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店，就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面？有开店打算的人不妨参照下列做法——

　　第一步：选好地段和店面

　　选择经营地段要把握以下几个关键：

　　把握“客流”就是“钱流”原则在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有①城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。

　　利用“店多隆市”效应我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到体育场路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。

　　注意因行制宜营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。

　　第二步：作进一步的考察

　　在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：

　　店面本身的情况开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。

　　房东的背景有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。

　　同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。

　　客流状况“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；②过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。

　　第三步：尽快拿下看中的店面

　　一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。

　　谈好房租价格对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；②预算一下，估计是有钱可赚的；③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。

　　谈好缴付方式缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。

　　谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。

　　第一招：选右避左聚人气

　　在中国传统的商居选择文化中，“右主聚，左主散”一直是人们尊崇的商铺选址定律。究其原因，其实很简单。

　　第一，中国是一个以右利者为主的国家，人们在生活中大多习惯以身体右侧为主要做事方，即经常以右手、右脚来做事，因而在购物、观望时均有向右侧看、向右侧偏的习惯和趋势。

　　第二，在中国，人们的行走和汽车的行驶，一般都被要求必须遵照“靠右侧行驶”的规则，因此，一般选择在“主马路和人行干道”主要流向右侧的商铺和店铺很容易引起消费者的注意和重视，而位于左侧的店铺则由于相隔较远，又要过马路，并且要承担一定的交通风险的缘故而光顾者较少。

　　如果，选择在人流主方向右侧的商铺能够经常张贴出一些针对性和刺激性的促销广告和产品项目宣传招帖，就很容易吸引大量消费者驻足观望，或进入其中探个究竟，从而人气旺盛，财源广进。因此，在开店选址时，投资者应注意以下2点：

　　1、仔细观察所选商铺门前的马路或人行道的人流或车流主要流向，并确定自己开店选址是否在人流或车流主要流向的右侧。

　　2、看位于人流或车流主要流向右侧的其它店铺的生意是否比位于左侧的店铺的生意更好。

　　提醒：这样的观察，不能一次完成，而要在一段时间内反复进行考察。

　　第二招：相迎不相顺

　　“相迎不相顺”是中国传统商居选择文化的又一条重要规律，它主要描述的是开店选址所在位置及其大门的朝向问题。

　　现代商业中，人们将马路、街道、走廊、楼梯、电梯和人流视为可以流动的水。而在中国传统商居选择文化中“水”是聚气、聚财的象征，有“引财入室”的作用。商业店铺的位置恰好能够迎接流动的水的到来，自然就可以不断的迎接顾客的到来（开门迎客），从而达到“生意兴隆、聚气生财”的目的，而如果商铺的门与流动的水的方向一致则店铺不容易被消费者看到和发现，自然也就不能接收流动过来的生财之气，因而也就生意衰退了。

　　然而，怎样才能使商业店铺的门恰好能够迎接流动的水的到来呢？首先我们应当知道如何来判断这些商业“水”的流向。在中国传统商居选择文化中判断“水”的流向的标准如下：

　　1、马路或人行道上的人流或车流的主要流向为“水”的流动方向。

　　2、右街道或右左走廊，以长者为水来的方向，以短者为水去的方向。

　　3、电梯是水流出的方向，而电梯的两侧为水散去的方向。

　　其次，我们要讨论的是如何让我们的店铺的门开的较为合理，其办法是：

　　1、开迎水方，使自己商铺的开门方向朝向水来的方向。

　　2、遵循左来右开门和右来左开门的规则，即左边的街道或走廊长，则店铺开右门，右边的街道或走廊长，则开左门。

　　3、电梯在左侧，则店铺开右门，电梯在右侧，则店铺开左门，但不能直对电梯。

　　第三招：直对街路有忌讳

　　企业在经营过程中最忌讳的是不断有各种各样的是非发生，这样不仅影响企业的正常运营，而且还会使企业的声誉受到严重的损害，因此企业在选择租用和购买办公地点时一定要注意，尽量避免选择那些会使企业遭到各种是非困扰的办公场所。在这其中，尤其需要投资者注意的是“不要使企业的大门或是办公室直对穿行而来的马路、街道、走廊、电梯或小巷”。“喜回旋，忌直冲”是中国传统商居选择文化中规避是非，降低商业风险的主要办法之一。其原因可以理解为：

　　1、由于企业深居小巷、走廊或街道的尽头，会让客人寻找起来比较困难，从而减少了客户前来拜访的机会，降低了生意成交的可能性。

　　2、由于小巷深处、走廊尽头往往光线昏暗，空气流动差，加之寻找困难，会增加客户的怀疑、恐惧和戒备心理，给人一种犯罪的心理感觉，因而不利于生意的成功。

　　3、企业大门或办公室直对穿行而来的马路、街道、走廊、电梯和小巷会使原本聚集起来的财气被一吹而散，并受到来自外界的攻击、指责和事故的搔扰。

　　如今，随着商住两用小区的不断普及和发展，不少公司和企业在小区购买房产使之成为自己的店铺或办公地点（固定资产）。然而，在将这些房屋作为企业的办公地点时需特别的注意以下的三个不宜：一、不宜面对“Ｔ”字路口。二、不宜选择走廊的尽头。三、不宜面对电梯或楼梯。

　　第四招：无风死气沉沉、缓风人财两旺、急风聚散成空

　　在中国传统商居选择文化之中，人们普遍都很重视“风”对店铺生意的影响。其原因是因为“不同的风”能够在企业商居内部营造出不同的商业环境，并进而影响到企业生意的好坏。

　　生活水平中，人们很容易观察到这样一种现象，就是任何成功的商业店铺其室内往往有很好的通风环境，而生意惨淡的企业则要么环境压抑，气味异常；要么凌乱不堪、嘈杂难耐。是什么原因造成这种现象的出现呢？是“风”。

　　在自然界中，空气的流动形成了风，风的流动在室内造成了不同的环境。和煦的风可以吹散不良气体，给我们送来新鲜的空气；温暖的风可以保持室内的干燥，减少病菌及微生物的繁殖，带来卫生、舒适的环境；而和缓的微风还能安抚人们激动的神经，使人保持愉快的工作心情，进行工作。

　　然而，当商铺中没有风，或风很大时又会给我们的企业还来什么呢？

　　首先让我们来看一看商铺中没有风的情况。商铺中没有风，其室内的空气难以流通，空气无法正常的进行交换，因而不良气体和不良气味在室内充盈，从而对企业造成三个方面的严重影响：

　　1、给予进入店铺的客户不良的感官印象。容易引发不良情绪，从而拒绝消费或减少消费，同时容易产生冲突。

　　2、空气不流畅，给细菌和微生物的滋生提供了良好的条件和场所，不仅视觉难看，而且容易传染疾病，给人以办公场所和店铺不卫生的感觉。这样不仅容易造成工作减员，同时也会给顾客造成不良影响。

　　3、室内无风会给人以窒息和死气沉沉，生意衰败的压抑感觉，促使人们产生焦虑、疑虑和不愿在这样的地点做过多的停留的念头与行动，更不要说进行生意合作工购买产品了。

　　与之相反，让我们再细心地探讨一下办公场所内风力过急、过大的情况：

　　1、室内风力过急、过大会使房间内的装饰和纸张舞动，并发出声响，从而使办公场所显得零乱，嘈杂，给人以企业没有章法和混乱的印象，从而使客户产生不信任感。

　　2、有力的风从室内通过会造成各处声响（门窗等），加之人们在室内的走动，很容易分散客户的注意力（使人想到家里没有关闭的窗户，而心神不宁，不能久坐），从而经常会阻断双方的交谈，使销售进程无法得到保障，这样不仅降低了工作效率，延长了成交时间，有时甚至会造成成生意的流失。

　　3、风容易吹散在商铺中已聚集起来的人气和财气，使经营者一无所得。

　　由此可见，对于准备选择商业铺面的投资者来讲，具备以上两种情况的商铺自然不能将其当作能够使企业发达的旺铺来选择。