快餐店生意不易考虑的几个店址

　　由于通胀预期，不少投资客涌入市场，商铺投资成为了他们一个重要选择。随着地铁明年运行日子来临。地铁+商铺的双重题材成了他们投资的重要方向。与之前地铁物业炒得如火如荼不同，有一帮投资者正在偷偷地寻找着地铁出口站附近现场的商铺。

　　由于明年运行的地铁1号线从城北升仙湖站到城南世纪城站，经过之处基本上都是成熟的城市核心区，所以大多数的地铁出口周围已经是成熟的商铺，大部分已经出售，经营多年。但这些商铺依然非常吃香，转让费惊人。以城南桐梓林片区的商铺为例，租金大多在120-150平方米/月，50平方米的商铺转让费高达30万左右。“卖价不好说，因为几乎没有人卖出来，

　　不过从转让的价格就可以看出来，售价不低，据说一年前锦绣花园有一个商铺单价2万/平方米，买的人都快打破头了。”桐梓林的一位商家张继红告诉记者。

　　其实，由于地铁一号线同时也穿过了旧城拆迁改造区，所以造成在城区中一些地铁沿线的临街商铺被大量拆迁，尤其是城北和城中心，都出现了这样的情况。拆迁户刘大姐告诉记者，之前在人民北路附近有一处不到10个平方米的商铺，以前也就是卖一点小杂货，不过去年整条街都拆迁，商铺的位置斜对着出口。据地铁办商业部相关负责人称，凡是属于地铁部分的物业一律只租不售。那么意味着在地铁物业集中的天府广场站基本上找不到可售的商铺，那么所有的商铺都将集中在城南一带。

　　记者走访了城南高新区地铁出口附近的商铺。一位李姓店主告诉记者最近半年差不多每天都有人上门询问铺面是否转让。“有一次有两个人进门来就说想高价收购我们的店铺，店中伙计说老板生意好，不会转让的。”一李老板如是说。“可惜周围的商业特别是临街商铺少，时代晶科名苑、高新国际广场等楼盘要么是居住区，要么是写字楼，但是这些项目都没有临街商铺。所以，找铺子的人打拥堂。”

　　目前除了高新区站，世纪城站也是一个找铺人攻占的重点。据记者的了解在世纪城站附近的住宅区大部分没有临街的商铺，倒是有伊藤、复地几个大的商业卖场项目已经在前期的规划了。看来地铁出口商铺在短期内依然是一个稀缺的产品。

　　随着投资理念的日趋成熟，商铺受到越来越多投资人的追捧。“一铺旺三代”、“一铺养三代”这样的文字也频频出现在众多商业地产对外宣传的广告语中。然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。

　　买哪里的商铺比较稳妥

　　第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。

　　通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。

　　第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。

　　古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。

　　第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。

　　交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。
　　买商铺有哪些注意事项

　　一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

　　二、在签订商铺买卖合同时注意：

　　1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；

　　2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建

　　议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；

　　3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；

　　4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。

　　三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

　　四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。

　　商铺投资高投入、高产出、高风险

　　同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。

　　另外，购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。

　　最后要说明的是，投资即为了赚钱，究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的标准，其他装修、维修的支出也应该考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。