沈阳香江家居负债2亿升级遇阻 四面楚歌

　　连年亏损 被上市公司拒之门外 高管跳槽 部分业户或观望或离场

　　新闻提示

　　2009年以来，沈阳香江家居似乎进入了“多事之秋”。

　　当年7月，其所在集团高调宣布在全国成立香江家居连锁机构；4个月之后，经营正常的沈阳香江突然宣布对商场实行升级改造；今年5月左右，沈阳香江发生高管集体跳槽事件，而今，升级将近尾声，沈阳香江突然宣布大幅度提高租金，引来众多业主不满。

　　记者调查发现，这些看似独立的事件，背后却与沈阳香江5年来的连续亏损有着紧密联系。

　　卖场内客流量稀少

　　9月8日上午，沈阳香江家居10多位经营木制门的业主联合坐在了香江家居办公区的会议室，要求与总经理见面。他们的目的有两个：承租日期不能以6月21日开始；每平方米108元的月租金过高，希望适当下调。

　　事情要从上个月的一个通知说起。

　　部分业主陆续离场

　　业主不愿开门营业：“一个月都没卖掉一扇门，上班与不上班是一个样，看不到几个人”

　　8月中旬左右，商户们接到租金涨价的通知，由过去的每平方米60多元上涨到108元，同时还比过去增加了20%的公摊面积。在部分经营区域，租金有可能涨至150元。而商场升级之后，正式营业差不多是从8月份开始，但商场方面拟定的从6月21日起计算租金，业主难以接受。

　　见面十几分钟之后，总经理依靠几句“历史遗留问题需要逐步解决；我们集团是上市公司，将来会有更大的发展”等话语，将十几位业主打发了回来———谈判再一次无果。

　　当然，这样的结果动摇了少部分业主继续经营下去的决心。“再坚持一段时间，实在不行只能退场了。”业主张芳说。

　　然而，退场的代价对业主来说也是相当惨重的。“商场要求原有的装修风格保持不变，所有样板门都不可以在这个档口没有续租之前搬走。”张芳表示，两项加起来每个商户的投入都在10万元左右。

　　9月7日，记者在沈阳香江家居一楼看到，一家经营装饰木门的商户已经黯然离场，内部保持着开业之初的原样，门口摆放着6个安放庆典鲜花的竹架子。

　　张芳告诉记者，这家商户从开业到离场，一笔生意都没有做，实在是坚持不下去了。

　　此外，另一户经营卫浴设备的业主已经于9月1日迁走，一张红色的迁址广告格外醒目。据这家商户位于新址的服务员介绍，老板之所以离开是因为“经营不理想”所致。另一位业主告诉记者，楼上的家具区域也有部分业主离场，但由于商品没有搬离，所以表面上看不出来。

　　除了租金涨价引发成本上升的担忧以外，卖场内稀少的客流是部分业户离开的另一个主要原因。张芳告诉记者，最近一段时间，她甚至都不知道该不该来上班，“一个月都没卖掉一扇门，上班与不上班是一个样，看不到几个人。”

　　另一位业主则表示，两个月来一共销售1.3万元，利润都不够租金。业主们普遍反映，香江家居客流量的减少正是从其自身的升级改造开始的。对于客流量稀少的事实，沈阳香江家居总经理王朋予以否认。

　　微妙的“蝶变”期

　　香江控股放弃收购：“沈阳香江存在的最突出问题为租金水平不高，资产收益比较低”。在沈阳香江家居内每一段走廊的地砖上，都镌刻着一只彩色蝴蝶。之前有媒体报道说，香江家居此举，是为了彰显公司从内至外“蝶变”的决心。

　　2009年11月，一场规模浩大的升级改造在沈阳香江展开。除了投资超过3000万的装修，香江家居还挖来了某著名家居品牌的华北、东北区域沈姓总经理及他的团队主力成员，沈被任命为香江家居连锁机构总裁。

　　而4个月之前，香江家居高调在全国成立连锁机构，沈阳香江经营稳定、客流稳定。张芳告诉记者，在香江家居改造之前，她的销售状况比较良好，最多每个月可以获利3万元。

　　突如其来的升级改造，不仅使张芳半年前的店面装修付之一炬，而且，在长达8个多月的改造过程中，客户日渐稀少。在张芳看来，一直以大众消费作为基础定位的沈阳香江根本没有必要进行所谓的升级，而升级之后带来的负面效应短时间内难以消化。

　　那么，是什么原因促使沈阳香江在此时大张旗鼓升级呢？一份《深圳香江控股股份有限公司2009年第二次临时股东大会资料》对沈阳香江在这个时间节点的举动给出了答案。这次临时股东大会的召开时间是2009年12月4日，主要议题是香江控股暂时不收购沈阳香江家居。

　　此前，2007年12月，香江控股大股东南方香江承诺，在该公司完成重组后两年，将其持有的沈阳香江99.5%的股权注入香江控股。2009年12月，收购期限已到，但香江控股拒绝收购沈阳香江，并为其“食言”召开股东大会。

　　拒绝收购沈阳香江惟一的理由是“沈阳香江经营不理想，盈利能力差”。深圳香江控股股份有限公司董事会的报告指出：由于在该项目(沈阳香江家居)附近有成熟的卖场，如世博家居广场、中国家具城一期等，竞争比较激烈，为了吸引商户，培育市场，在前期招商阶段采取了低租金价格战略，所以，沈阳香江存在的最突出问题为租金水平不高，资产收益比较低。

　　报告认为，按沈阳香江现有的盈利能力，若此时收购，不仅不能提高香江控股的盈利水平，而且会降低香江控股的资产使用效率和盈利能力，给香江控股整体业绩造成较大的负面影响。

　　但是，这次股东大会对外公布后，立即遭到了媒体的炮轰，因为在此之前，香江控股已经有一次注资爽约的案例。

　　不难看出，在深圳香江控股召开此次临时股东大会之前，必定会对沈阳香江方面提出相对苛刻的经营目标。于是，一场围绕最终提高租金的“蝶变”应运而生。

　　一位曾经在另外一家居卖场经营的业主告诉记者，去年11月左右，她被香江家居招商部的人热情地吸引到了香江家居，承诺给最低的租金，最好的服务，但没想到正式开业还不到一个月，沈阳香江就开始涨价。“越合计越有种上当的感觉。”采访中，有着相似经历的业主不在少数。

　　年均亏损600万，负债2亿多

　　一个负债累累的沈阳香江家居，若想走出困境，必须要通过提高租金、提升出租率去完成

　　2009年年底至2010年初，“蝶变”中的沈阳香江又遭遇了人事地震，先是总经理张永琪离职，随后就是上文中提到的沈姓总经理等人相继离去。这对沈阳香江的经营理念，无疑带来了一次巨大的挑战。

　　对于张永琪的离职，一位业主告诉记者，是因为年初预定的经营目标没有实现。而通过香江控股的数据分析，张永琪因为未完成任务而离职的可能性极大。

　　至于沈等人的离去，多数人认为是其管理理念与香江集团发生了分歧。而之前沈姓总经理心中的宏图“今年内在沈阳新建3~4家店面”早已灰飞烟灭。

　　现在看来，所有的一切都与资本有着紧密的关联。一份来自香江控股的资料显示，沈阳香江从2005年开业以来，平均以每年600万元的亏损缓步前行，甚至制约了香江控股的扩张步伐。

　　资料显示，沈阳香江2005年净利润为-709.03万元；2006年为-654.87万元；2007年为-706.51万元；2008年为-630.28万元；2009年前9个月为-41.94万元。对于沈阳香江今年的盈利状况，香江控股并不看好：因为沈阳香江今年仍处于品牌调整期，整体效益很难有根本改观。

　　此外，沈阳香江成立之初所欠的其控股公司南方香江2.3亿注资款，至今分文未还，如果计以利息，将会高达上千万。

　　众所周知，香江家居的盈利渠道主要依靠店铺租金，而其近年来的租金一直在低位徘徊，记者调查发现，升级之前，沈阳香江的平均租金在每平方米40元左右，最低的为每平方米14元，最高的为每平方米63元。而近年来其出租率普遍在60%左右徘徊。其营业收入只有2008年将近2300万，其余年份多在1000多万。

　　由此可见，一个负债累累的沈阳香江家居，若想走出困境，必须要通过提高租金、提升出租率去完成，采访中记者了解到，升级前，沈阳香江业主的营业面积通常在30平方米左右，而升级后，营业面积翻了一倍。对此，张芳表示，这么做可以通过减少招商达到出租率。

　　现在看来，沈阳香江对上述两项必要的条件已经基本实现，然而，众多业主能否乖乖就范值得观察。(应采访者要求，文中张芳为化名)